房地產商業模式有待改進 秦紅（作者是中國人民大學國家發展與戰略研究員。自1990年代城市住房制度改革以來, 房地產的發展發揮了非常重要的作用, 不僅促進了城市的快速發展和變化, 也貢獻了財稅、增加就業。在不斷的實踐和探索中, 房地產企業走出了以商品房快銷為主的發展模式——“收購土地、開發、出售、再征地、再開發、再出售”, 土地與房屋輪換、互惠。同時需要注意的是, 多年來, 我國房地產開發資金以銀行貸款等短期間接融資為主, 并遵循“高負債、高杠桿、高周轉”的模式。 e不斷增加, 城鎮人均住房面積達到近40平方米。房地產開發經營的“三高”模式越來越難以為繼。 2021年下半年以來, 國內部分房企飽受高負債困擾, 部分房企因資金周轉困難而違約, 是一個警示。為防范和化解金融風險, 房地產企業的經營模式有待改進。相關機構研究數據顯示, 我國上市房地產企業總體資產負債率高于部分發達國家。全國房地產企業水平。筆者認為有幾個原因。
       一是相關國家資本市場相對發達, 直接融資和股權融資占比較高。二是相關國家房地產市場相對成熟。發達國家的房地產公司除了房地產開發銷售收入外, 還有其他業務收入來源, 包括物業租賃、住宅建設、房地產經紀等。
       但是, 我國房地產企業商品房銷售收入占企業主營業務收入的絕大部分。第三, 這些國家的房地產企業在房地產市場的大起大落中經歷了高負債的苦果, 相關的經驗教訓讓他們在負債率上非常謹慎。我國房地產企業在“高負債、高杠桿、高周轉”模式下的發展, 與行業近幾年的增量發展階段有關, 也與房價整體上漲期有關。近年來在我國。這也與我國房地產金融的不發達有關。應該看到, 高杠桿、高負債的房企經營是一把“雙刃劍”：當房價處于上漲期時, 高負債可以通過杠桿效應實現企業規模的快速擴張；當房價不漲不跌時, 銷量就會下降。
       在房地產融資環境收緊的情況下,

高負債的房地產企業極有可能面臨資金周轉困難、流動性危機, 甚至因資金鏈斷裂而破產。隨著我國城鎮化的深入發展, 居民合理的住房需求不斷得到滿足, 新建住宅總量的增長空間將逐漸縮小。同時, 將長期堅持“有房、不炒”的定位,

對房地產行業資金使用要求進行更加嚴格的規范。這提醒房地產公司要加快轉型步伐。再者, 在成熟的房地產市場, 不再是“拿地-建項目-賣房賺錢”的邏輯, 更多的是如何通過提升產品質量和服務水平實現長期可持續發展, 通過全面的資產管理和管理。的收益。比如, 在繼續做好商品房的基礎上, 可以積極探索開發與控股經營并重的盈利模式。市場供給可以探索擴大股權經營財產收入的比重, 通過獲得穩定的現金收入來防范房地產銷售市場波動帶來的危機。特別是要注意挖掘長租市場機會,

充分發揮房企在提升租賃市場房屋質量、規范管理、穩定價格、提升服務質量和水平等方面的優勢, 并找到一條更可持續的發展道路。同時, 也要積極參與各地保障性租賃住房的建設、運營和維護工作。再比如, 他們可以積極參與城市更新行動。截至目前, 我國城鎮化率已超過60%, 城市發展進入城市更新的重要時期, 正從大規模增量建設轉向存量提質轉型和增量結構調整。這里有巨大的發展機會。
       房地產企業可以發揮自身優勢, 積極參與推動政策層面的進一步提升, 為推進城市更新行動貢獻力量。在一定程度上, 房地產企業其實是在通過改變盈利模式和業務轉型來規劃自己的未來。做出準確的判斷非常重要。往哪個方向努力, 每個企業都要根據各種因素和條件, 進行全面深入的分析。
       當然, 在這個過程中, 要適時出臺支持房地產企業轉型的相關政策, 促進房地產行業良性循環和健康發展。