林曉 國家發改委近日在其官網發布《關于房地產企業發行外債申請備案登記要求的通知》, 要求房地產發行外債 企業只能用于置換明年到期的中長期境外債務。 政策內容包括, 未來房地產境外融資只能以股票方式進行, 不得新增額度, 此前未發行境外債券的企業不得增加境外融資。 此外, 房地產企業的境外融資只能用于償還外債, 不能用于償還內債, 也不能用于提供流動資金或發行征地外債。 不過, 最近房企海外發債的利率有點嚇人。 7月8日, 天宇置業宣布擬發行2022年到期的1.05億美元優先票據, 票面利率為13.0%。 7月11日, 泰禾集團在新加坡發行的美元債券票面利率高達15%, 而7月8日, 中海地產發行的港幣票據票面利率低至2.90%, 相差5倍。 據不完全統計, 7月初, 超過15家房企宣布發行美元債, 規模超百億美元。 最值得注意的是它的利率。 大型優質企業美元債利率較低, 中小房企接近12%, 部分中小房企甚至高達15% . 按照目前房價的上漲空間, 這樣的利率是完全不符合國家現行調控政策的, 也就是說, 房地產項目絕對不可能達到15%以上的收益率。 這不包括美元債券的發行成本和匯率。
        收益與損失。
        匯率變動是國內企業境外發行債券的先決條件。 盡管中國人民銀行多次表示將保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定,

但并未承諾一個固定點。 未來, 市場化的匯率將是改革的大方向。 如果人民幣匯率貶值, 房企海外高息融資成本將相當可觀。 此次, 國家發改委再次出手, 規范房地產企業境外融資。
        高融資率和高負債可能是因素之一。 事實上, 近年來房地產公司對境外發債的監管態度發生了變化。 2016年6月7日, 國家發改委在其網站上公布了21家外債管理規模改革試點企業名單。 在年度外債規模內, 上榜企業可自主選擇發行窗口, 分期分批發行, 無需提前登記。 發行信息將在發行完成后及時發送。 同年9月, 國家發改委再次“放寬”企業境外發債條件, 鼓勵境內企業發行外幣債券。 國家發改委發布通知稱, 為應對經濟下行壓力, 有效利用低成本境外資金, 鼓勵資信良好、償債能力強的企業發行外債, 暫不實行額度審批。 不再實行, 實行登記制度。 2017年初, 央行發文進一步放寬跨境融資政策：在全面跨境融資宏觀審慎管理下, 境內企業跨境融資額度上限 由1倍凈資產擴大至2倍凈資產。 當時監管部門放寬企業境外發行債券的一個重要原因是, 2014年, 外匯儲備有所減少。 2015年匯改后, 人民幣匯率面臨較大貶值壓力。 境外發行債券可以對沖貶值, 保持人民幣匯率穩定。 去年年中, 國家發改委開始限制房地產企業境外發行債券, 規范企業借款的資質要求和資金投入。 房地產企業海外融資的風險不僅是海外債務問題, 還有自身行業高負債的問題。 恒大研究院報告顯示, 2018年下半年至2021年是房企債務集中兌付期。 2018年有2.9 2019年償債6.1萬億元, 2020年5.9萬億元, 2021年3.4萬億元。 接受了采訪。 同時, 房企暫停發債和ABS融資也有跡象。 監管政策對房企融資進行全方位圍剿, 房地產項目現金流將面臨較大壓力。 6月27日, 央行指出, 當前要特別關注外部輸入風險,

防止外部沖擊和市場波動傳染, 積極防范和化解重點制度風險。 . 防范房地產企業境外融資風險應該是標題的意思。